Comisiones inmobiliarias: Qué pagar y cuándo en Argentina

¿Te preguntás quién paga la comisión inmobiliaria cuando vendés o alquilás tu propiedad?

No sos el único. Las dudas sobre honorarios, gastos e impuestos en operaciones inmobiliarias son más comunes de lo que creés, especialmente en ciudades como Neuquén donde el mercado está en constante movimiento y depende de tantos factores.

Entender estos costos desde el principio te ayuda a planificar mejor tu operación y evitar sorpresas desagradables. Ya sea que estés pensando en vender tu casa, alquilar un departamento, invertir en un local comercial o comprar una vivienda, conocer las reglas del juego es fundamental para tomar decisiones informadas.

En esta guía completa te explicamos todo lo que necesitás saber sobre comisiones inmobiliarias, desde los conceptos básicos hasta los mitos más frecuentes que circulan en el mercado.

Te contamos quién paga qué, cuándo se cobran los honorarios y cómo funcionan las diferentes modalidades según el tipo de operación.

Conceptos clave: honorarios, gastos e impuestos

Antes de adentrarnos en las particularidades de cada operación, es importante que tengas claros los conceptos principales que intervienen en cualquier transacción inmobiliaria.

Honorarios inmobiliarios

Los honorarios son la comisión que cobra la inmobiliaria por sus servicios profesionales.

Este porcentaje se calcula sobre el valor final de la operación e incluye todas las actividades que realiza el martillero: tasación, publicidad, muestras, negociación y seguimiento hasta el cierre.

Los honorarios suelen oscilar entre el 3% y el 4% del valor de venta, aunque pueden variar según la zona geográfica y el tipo de propiedad.

Para alquileres, generalmente equivalen a un mes de alquiler más IVA.

Gastos de escrituración

Son los costos asociados al traspaso legal de la propiedad. Incluyen los honorarios del escribano, sellado, informes registrales y certificaciones necesarias.

Estos gastos son independientes de la comisión inmobiliaria y suelen representar entre el 1,5% y el 2,5% del valor de la operación.

Impuestos provinciales y nacionales (vigente en Argentina 2025)

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) fue derogado por la Ley 27.743, por lo que ya no corresponde aplicar el 1,5% al vendedor; hoy las ventas quedan alcanzadas por Impuesto a las Ganancias según el caso (con exención para casa-habitación cuando corresponda). 

El Impuesto de Sellos es provincial y su alícuota varía según la jurisdicción. En Neuquén, al momento de esta publicación, rigen: (1,4%) para boletos de compraventa y (3%) para escrituras traslativas de dominio, con posibles exenciones específicas. Recomendamos verificar siempre la proforma de la escribanía/DPR para tu operación concreta. 

Venta: quién paga y en qué momento

Cuando decidís vender tu propiedad, es fundamental entender cómo se distribuyen los costos entre vendedor y comprador, y en qué momento del proceso se efectúan los pagos.

Quién paga la comisión inmobiliaria

Tradicionalmente, quién paga comisión inmobiliaria es el propietario que vende. Esta es la modalidad más común en Argentina y la que se aplica en la mayoría de las operaciones.

Sin embargo, existe cierta flexibilidad según lo que se pacte entre las partes.

En algunos casos especiales, la comisión puede dividirse entre vendedor y comprador, especialmente cuando el mercado es muy competitivo o cuando el comprador solicita servicios adicionales específicos. Esta modalidad debe quedar claramente establecida en el contrato de intermediación.

Cuándo cobra la inmobiliaria sus honorarios

El momento del cobro de honorarios es una de las consultas más frecuentes. Cuándo cobra inmobiliaria sus servicios depende de lo pactado en el contrato, pero existen tres modalidades principales:

Al momento de la reserva: Algunas inmobiliarias cobran un porcentaje de sus honorarios cuando se firma la reserva o se entrega una seña. Esta modalidad brinda seguridad a ambas partes sobre la seriedad de la operación.

En el boleto de compraventa: La modalidad más común es el cobro al momento de la firma del boleto privado, cuando las partes se comprometen legalmente a concretar la operación. En este momento ya existe certeza de que la venta se realizará.

Costos adicionales para el vendedor Además de la comisión inmobiliaria, considerá:

• Libre deuda de tributos: certificados de DPR Neuquén / Municipalidad según corresponda (tasas e impuestos asociados al inmueble). Estos certificados son la constancia válida de que no hay deuda.

• Certificados del edificio/propiedad: por ejemplo, libre deuda de expensas si es PH, y certificado de final de obra cuando hubo construcciones/ampliaciones que deban estar regularizadas. 

• Gastos de gestoría (opcionales): si tercerizás trámites/solicitudes ante consorcio, municipio o registros (el escribano suele pedirlos y puede retener saldos si apareciera deuda).

• Impuesto nacional: el ITI (1,5%) fue derogado. Hoy la venta tributa Impuesto a las Ganancias según el caso, con exención para casa-habitación cuando corresponde.

Alquiler: vivienda vs. local comercial

Las operaciones de alquiler experimentaron cambios significativos tras la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023.

Ahora los contratos se rigen nuevamente por el Código Civil y Comercial, lo que permite mayor flexibilidad tanto para viviendas como locales comerciales.

Alquiler de vivienda

Nuevo marco normativo tras el DNU 70/2023

Con la derogación de la Ley de Alquileres 27.551, los contratos de vivienda recuperaron la flexibilidad que tenían antes. Ahora podés acordar libremente con tu inquilino aspectos que antes estaban regulados estrictamente.

Duración y plazos: Ya no existe la duración mínima obligatoria de tres años. Las partes pueden acordar cualquier plazo que consideren conveniente, desde contratos de corto plazo hasta períodos más extensos.

Moneda de pago: Una de las novedades más importantes es que podés pactar el alquiler en pesos argentinos o en moneda extranjera (como dólares estadounidenses). El inquilino debe pagar exactamente en la moneda que acordaron en el contrato.

Actualizaciones: Se terminó la limitación al Índice de Contratos de Locación (ICL). Ahora podés elegir cualquier índice público o privado para las actualizaciones, siempre que sea acorde a la moneda del contrato. La periodicidad mínima de pago sigue siendo mensual.

Honorarios: Generalmente equivalen a un mes de alquiler más IVA. La distribución entre propietario e inquilino es completamente negociable, ya no existe una práctica "tradicional" establecida por ley.

Garantías y depósito: Tanto el monto como la moneda del depósito en garantía se pactan libremente entre las partes. Esto te da mayor flexibilidad para asegurar tu propiedad según el riesgo que percibas en cada caso.

Rescisión anticipada: El inquilino puede cortar el contrato en cualquier momento, pero debe pagar una penalidad equivalente al 10% del alquiler correspondiente al tiempo que reste del contrato. También podés incluir otras causales de terminación en el contrato.

Registro AFIP: Ya no es obligatorio registrar todos los contratos en el sistema RELI de AFIP. Solo necesitás hacerlo si querés acceder a beneficios fiscales específicos.

Alquiler de locales comerciales

Los contratos comerciales mantienen la flexibilidad que siempre tuvieron, ya que nunca estuvieron sujetos a la Ley de Alquileres. Sin embargo, también se benefician de algunas clarificaciones del nuevo marco normativo.

Duración: Seguís teniendo total libertad para acordar contratos de cualquier duración. Los períodos más comunes siguen siendo de 2 a 5 años, pero podés adaptarte a las necesidades específicas del negocio.

Honorarios: Suelen ser más elevados que en viviendas, pudiendo alcanzar hasta dos meses de alquiler. La distribución entre locador y locatario es completamente negociable y debe quedar establecida claramente desde el inicio.

Moneda y actualizaciones: Al igual que en viviendas, podés pactar el alquiler en pesos o moneda extranjera. Las actualizaciones pueden basarse en cualquier índice que consideren apropiado, con la periodicidad que acuerden (semestral, anual, etc.).

Garantías comerciales: Para locales comerciales, las garantías suelen ser más robustas que en viviendas residenciales, considerando que el riesgo comercial puede ser mayor.

Garantías y seguros

Tanto para viviendas como locales comerciales, las opciones de garantías se mantienen pero con mayor flexibilidad en los montos y condiciones:

Garantía propietaria: Un tercero garantiza con un inmueble propio, con valores que ahora podés negociar libremente.

Recibo de sueldo: Para empleados en relación de dependencia, especialmente útil en viviendas familiares.

Seguro de caución: Las compañías aseguradoras garantizan el cumplimiento del contrato, con primas que varían según el nuevo marco de riesgos.

Contratos previos al DNU

Principio de irretroactividad: Si tenés contratos firmados antes del DNU 70/2023, estos siguen rigiéndose por la normativa que estaba vigente al momento de su firma hasta que llegue el vencimiento.

No podés aplicar retroactivamente los cambios del nuevo decreto.

Esto significa que si tu contrato actual fue firmado bajo la Ley de Alquileres anterior, mantendrá las condiciones originales (duración de tres años, actualizaciones con ICL, etc.) hasta que expire naturalmente.

Recomendaciones prácticas

Para propietarios: Aprovechá la nueva flexibilidad para diseñar contratos que se adapten mejor a tus necesidades y las del mercado.

Considerá especialmente la posibilidad de pactar en dólares solo sí tu propiedad lo justifica.

Transparencia total: Aunque hay más libertad contractual, es fundamental que dejes todo por escrito y de manera clara. Los malentendidos pueden generar conflictos costosos.

Asesoramiento profesional: Dado que cada situación es única y las nuevas reglas ofrecen múltiples opciones, consultá con profesionales que te ayuden a diseñar el contrato más conveniente para tu caso particular.

El nuevo marco normativo te brinda herramientas más flexibles para proteger tu inversión y adaptarte a las condiciones cambiantes del mercado inmobiliario.

Mitos frecuentes: "inmobiliaria sin comisiones" y "solo al firmar"

El mercado inmobiliario está lleno de malentendidos que pueden generar conflictos o expectativas erróneas. Aclaremos los mitos más comunes que circulan sobre comisiones y honorarios.

Mito 1: "inmobiliaria sin comisiones"

Algunas publicidades prometen operaciones "sin comisiones", pero esta práctica puede ser engañosa. Cuando una inmobiliaria dice que no cobra comisión, generalmente significa una de estas situaciones:

El costo está incluido en el precio: La comisión se suma al valor de venta, por lo que el comprador la paga indirectamente a través de un precio más alto.

Solo una parte está exenta: Puede que no se cobre comisión al vendedor, pero sí al comprador, o viceversa.

Servicios limitados: La ausencia de comisión puede implicar una reducción en los servicios ofrecidos, como menor publicidad o seguimiento básico.

Mito 2: "Sólo se paga al firmar escritura"

Otro mito frecuente es que los honorarios inmobiliarios sólo se pagan cuando se firma la escritura definitiva. Esto no siempre es así. El momento de pago depende exclusivamente de lo acordado en el contrato de intermediación.

La mayoría de las inmobiliarias serias establecen el cobro en el boleto de compraventa, momento en que la operación adquiere certeza jurídica. Esperar hasta la escritura implica asumir riesgos innecesarios para la inmobiliaria, como demoras bancarias o problemas documentales ajenos a su gestión.

Mito 3:"La inmobiliaria debe garantizar la venta"

Existe la creencia errónea de que la inmobiliaria debe garantizar la venta de la propiedad en un plazo determinado.

En realidad, las inmobiliarias brindan servicios de intermediación profesional, pero no pueden garantizar resultados que dependen del mercado, el precio y las condiciones de la propiedad.

Lo que sí debe garantizar una inmobiliaria seria es:

• Profesionalismo en la gestión

• Máxima difusión según lo acordado

• Transparencia en las negociaciones

• Cumplimiento de la normativa vigente

Mito 4: "Los honorarios son negociables hasta el final"

Si bien existe cierta flexibilidad en la negociación de honorarios, estos deben quedar claramente establecidos en el contrato de intermediación desde el inicio.

Cambiar las condiciones sobre la marcha puede generar conflictos y malentendidos.

La transparencia desde el primer momento es fundamental para una relación comercial sana y exitosa.

Consejos prácticos para propietarios

Como propietario, podés tomar algunas medidas para optimizar tu experiencia con comisiones y honorarios inmobiliarios.

Comparar servicios, no solo precios

Antes de elegir inmobiliaria, evaluá el paquete completo de servicios. Una comisión más baja puede significar menos publicidad, menor seguimiento o ausencia de servicios que considerás importantes.

Exigir transparencia total

Pedí que te detallen por escrito todos los costos involucrados: honorarios, gastos de publicidad, certificaciones y cualquier otro costo adicional. La letra chica puede generar sorpresas desagradables.

Entender los tiempos de cobro

Asegúrate de comprender exactamente cuándo se cobrarán los honorarios y qué sucede si la operación no se concreta. Estos aspectos deben estar claramente establecidos en el contrato.

Documentar todo por escrito

Cualquier acuerdo o modificación debe quedar registrado por escrito. Los acuerdos verbales pueden generar malentendidos cuando llegue el momento del cobro.

Tu próximo paso hacia una operación transparente con Dreams Inmobiliaria en Neuquén

Ahora que conocés los aspectos fundamentales sobre comisiones inmobiliarias, estás mejor preparado para encarar tu próxima operación inmobiliaria con confianza y claridad.

Recordá que cada operación es única y puede presentar particularidades específicas. Lo importante es contar con profesionales que te brinden información transparente desde el primer día y te acompañen durante todo el proceso.

Si estás pensando en vender o alquilar tu propiedad en Neuquén, no dudes en consultar con profesionales que puedan orientarte según tu situación particular. La inversión en asesoramiento adecuado siempre es rentable cuando se trata de operaciones inmobiliarias.

Una operación inmobiliaria exitosa comienza con información clara y profesionales confiables que pongan tus intereses en primer lugar.